Brussel is met 86.000 studenten de grootste studentenstad van België. Bij zo’n studentenstad is er een enorme vraag naar koten. Het huidige aanbod van de VUB blijkt onvoldoende om alle studenten op te vangen. Er zijn echter plannen voor een nieuwe studentenhuisvesting op het Usquare met nieuwe kamers voor een geschatte kostprijs van 514 euro per maand. We vragen reactie aan Isabelle Selleslag, afdelingshoofd campusvoorzieningen.
Tekst: Jarno Van Mulders
Beeld: Hermelien Goyvaerts
Voor de studenten die Usquare niet kennen: het plein is gelegen aan de Generaal Jacqueslaan en de Kroonlaan. Het plan van de VUB en ULB is om de oude kazerne op het Usquare om te bouwen tot studentenwoningen. Deze studentenwoningen komen er via een publiek-private overeenkomst. Van het totale aantal koten zijn er 127 voorbehouden voor de VUB.
Het gaat “slechts” over een honderdtal koten. Is dat voldoende om het tekort enigszins te drukken?
“Die verdeling kwam tot stand na een onderlinge overeenkomst waarin besloten werd dat de VUB in de toekomst ook andere ruimtes op Usquare tot haar beschikking zal hebben”, aldus Selleslag. Doordat de totale hoeveelheid ruimte wordt verdeeld, zal de VUB hierdoor iets minder koten krijgen. Selleslag voegt toe dat we ons niet mogen blindstaren op de 127 kamers voor de VUB: “Ook het bijbouwen van andere kamers die niet bedoeld zijn voor de VUB zal een impact hebben op de situatie in de buurt. Dit zal ervoor zorgen dat studenten in het algemeen, van welke instelling dan ook, iets makkelijker een kot zullen vinden”, vertelt Selleslag. Verder zorgen de nieuwe kamers voor een groei van bijna tien procent. “Als we een aantal dergelijke projecten kunnen starten, zou dit een mooi effect hebben op de aanvraag en beschikbaarheid voor de VUB”, zegt Selleslag. “Al is een project van bijna 500 koten een enorm project. Het is eerder uitzonderlijk om dicht in de buurt van de VUB 500 extra kamers te bouwen. De meeste grote projecten bevatten 100 tot 200 kamers. Hiervan zullen we er dus verschillende nodig hebben en ze zullen daarbij niet allemaal in de buurt van de VUB liggen.”
Ook het bijbouwen van andere kamers die niet bedoeld zijn voor de VUB zal een impact hebben op de situatie in de buurt
Isabelle Selleslag
We vragen ons hierbij af of de VUB al toekomstige projecten heeft na het Usquare-project. Selleslag antwoordt hierop: “Nee, er zijn natuurlijk grote problemen rond grond en ruimte in Brussel. Toch denk ik dat de samenwerking op Usquare belangrijk en interessant is aangezien we veel zullen leren over de mogelijkheden die een samenwerking met de privé-markt met zich meebrengt.” Volgens Selleslag is dit een mogelijk te volgen weg, aangezien de VUB zelf niet oneindig veel koten kan bouwen en beheren. “Volgens mij moeten we ons in de toekomst focussen op de volgende vragen: hoe kunnen we ervoor zorgen dat de privémarkt kamers wil bouwen, daarin wil investeren én tegelijkertijd de prijs zo laag mogelijk houden voor studenten?”
Onze universiteit heeft al eerdere acties ondernomen omtrent studentenhuisvesting. Zo werkt ze samen met Brik om beleidsvoorstellen voor te leggen aan de overheden en hun betrokken actoren. Haar doel is een betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting. Toch is de huurprijs op de privémarkt gemiddeld 425 à 475 euro per maand. Wanneer we kijken naar de jaarverslagen, zien we dat de gemiddelde maandelijkse huurprijs van de koten op het Usquare rond de 514 euro zullen liggen. Dat betekent dat de koten die de VUB en ULB samen willen realiseren duurder zijn.
Hoe wordt dit verantwoord?
“De prijs van 514 euro per maand geeft een fout beeld”, benadrukt Selleslag. “Enerzijds komt dit omdat de prijs inclusief kosten is. De meeste prijzen op de markt zijn exclusief kosten. Dit betekent dat er nog zestig à tachtig euro kan bijkomen voor nutsvoorzieningen. Anderzijds is 514 euro de prijs die ze verwachten wanneer het project klaar is. Deze prijs houdt al rekening met de verwachte inflatie.” Hierbij verwijst Selleslag naar de cijfers van het Kotkompas van 2020. Deze cijfers voorspellen dat de prijs van een basiskamer zonder veel voorzieningen rond 460 euro zal liggen. De extra kosten zullen stijgen tot 72 à 96 euro. Dat betekent dat een studentenkamer ongeveer 532 à 556 euro zal kosten. “We weten niet of de prijs van 514 per maand voor een kot op Usquare realistisch zal zijn. Dat zal afhangen van de evolutie van de inflatie, bouwkosten en andere factoren. Toch zal, volgens deze berekeningen, de geschatte prijs in 2026 onder de marktprijs liggen”, concludeert Selleslag. Ze merkt verder op dat de prijsberekening op basis van “gemiddeld” elf maanden bezetting is. De berekening is dus gebaseerd op jaarverhuur en geen korte termijnverhuur.
Het is eerder uitzonderlijk om dicht in de buurt van de VUB 500 extra kamers te bouwen
Isabelle Selleslag
De studentenraden van de VUB en ULB hadden, wanneer ze het project bespraken, beide een voorkeur voor een maximaal aantal basiskamers. Als gevolg is in de projectplannen opgenomen dat momenteel volgende kamers in het gebouw aanwezig zullen zijn: 425 basiskamers met gedeelde keuken en sanitaire voorzieningen in units van zes tot acht kamers, elf studio’s en 29 appartementen. Daarbij zal er 632m² aan handelspanden worden gecreëerd. De gemiddelde huurprijs zou, zoals eerder vermeld, rond de 514 euro per maand bedragen.
De kotprijzen zijn zo duurder dan de koten in eigen beheer van de VUB. Hoe selecteert de VUB welke student waar terechtkan?
“De studentenkamers zijn voorzien tegen het academiejaar van 2027-2028”, vertelt Selleslag. “We zijn zelfs nog niet met de bouw van de koten begonnen. Het is dus nog te vroeg om dit te vast te stellen, aangezien de noden en prioriteiten kunnen veranderen. Het kan zijn dat er binnen vijf jaar een toewijzingsbeleid komt binnen de VUB. Hierbij kan de VUB nadenken over welke studenten waar zullen worden gehuisvest en onder welke voorwaarden dit zal gebeuren. Het Usquare heeft een internationale uitstraling. Een mogelijkheid is dus om meer in te zetten op internationale studenten. Verder kun je ook inzetten op een mix tussen internationale en binnenlandse studenten. Of je kunt die hogere huurprijs compenseren door studenten langer dan drie jaar op kot te laten blijven. Het gelijktrekken van de prijzen tussen VUB- en Usquare-koten is ook een overweging waard. Toch is dit allesbehalve vanzelfsprekend wegens de financiële implicaties. We kunnen daar nog in alle vormen en maten over nadenken.” Verder gaat de VUB ook in samenwerking met de ULB. Selleslag verklaart een mogelijk gevolg: “Vermoedelijk zullen VUB- en ULB-studenten samen units moeten delen. We zullen moeten zien hoe we ervoor zullen zorgen dat dat goed en vlot werkt.”
Selleslag vermeldde al eerder dat de koten op Usquare vlakbij de VUB liggen. De site omvat zes gebouwen en staat bekend als de voormalige Fritz Toussaintkazerne in Elsene. In 2021 viel er een beslissing omtrent het herontwikkelingsprogramma van die kazerne. De VUB en ULB krijgen van het Brusselse gewest erfpacht over de zes gebouwen. Dit betekent dat de VUB en ULB het recht hebben om de onroerende zaak te gebruiken en te onderhouden, terwijl het Brussels Gewest nog steeds eigenaar blijft van de site.
0 Comment